ВОПРОС:
Что делать в ситуации, когда проезд между земельными участками всего 2,5 метра вместо положенных по нашим документам 4 метров? Соседи утверждают, что нельзя увеличить проезд, иначе их участок станет меньше, чем указано в их документах межевания. Мирно решить вопрос соседи отказываются. Как нам поступить?
Ответ
Судя по описанию ситуации, имеет место кадастровая ошибка.
В документах должны быть указаны координаты границ земельных участков. Если и у вас, и у соседей имеются на руках документы с указанием координат, но эти координаты не соответствуют границам участков на местности, то вы сможете уточнить координаты без обращения в суд, пригласив кадастрового инженера. Если вы не сможете мирно разрешить вопрос, придется обратиться к юристу, который занимается земельными спорами. Кто прав в данной ситуации, можно будет сказать только после заключения кадастрового инженера о соответствии / не соответствии границ земельных участков координатам, указанным в документах.
ВОПРОС:
Что делать, если мы хотим взять участок под ЛПХ из сельских земель, примыкающих к нашему участку, а в районной администрации нам сказали, что до предварительного согласования мы за свой счет должны провести межевание участка, чтобы подавать заявление с готовым кадастровым паспортом? Но после нашего заявления могут появиться другие претенденты, власти проведут аукцион, а деньги за оформление кадастрового паспорта будут безвозвратно потеряны. Мы хотели сослаться на ст. 38.18 «Земельного кодекса РФ», но нам сказали, что эта статья распространяется только на граждан и КФК, которые занимаются фермерским хозяйством. Так как же всё-таки должна проходить процедура получения участка под ЛПХ?
Ответ
Закон предусматривает так называемую «прирезку» дополнительной территории к основной, оформленной в собственность (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).
То есть вы можете оформить «прирезку», если ваш участок граничит с государственными или муниципальными землями, которые не являются территорией общего пользования, выходят за «красные линии», обозначающие границы коммуникаций, дорог, а также не относятся к промышленной зоне. «Прирезку» может оформить владелец участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Для оформления необходимо обратиться в администрацию села с пакетом документов (см. ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). К тому же, нужно приложить к заявлению Схему расположения земельного участка, подготовленную кадастровым инженером, где будет обозначен новый земельный участок, состоящий из вашего основного и «прирезанного» муниципального. Вместо этого вы можете указать реквизиты утвержденного проекта межевания территории (о наличии такого документа вы можете узнать в отделе архитектуры Администрации населенного пункта). Когда получите одобрение от администрации, вам нужно подготовить межевой план на образуемый земельный участок, воспользовавшись услугами кадастрового инженера. После этого вы сможете поставить образуемый земельный участок на кадастровый учет. Затем вам нужно передать в администрацию кадастровый паспорт нового участка с присвоенным кадастровым номером. В течение 30 дней администрация должна выдать вам проект Соглашения о перераспределении земельных участков, где будет указана цена оформления «прирезки» (формируется согласно постановлению Правительства РФ №1308 от 03.12.2014, вступившему в силу с 01.03.2015).
ВОПРОС:
Как поменять категорию земельного участка «земли сельскохозяйственного назначения» (использование «для сельскохозяйственного производства») на «земли поселений» (использование «для ИЖС»)? Данный участок непосредственно примыкает к землям сельского поселения. Неоднократно обращались в администрацию, публичные слушания не проводились. Администрация поселения утверждает, что невозможно внести изменения в генплан.
Ответ
В соответствии со ст. 7, 77, 79 «Земельного кодекса РФ», использование земельных участков напрямую зависит от категории земель, которая присвоена этим участкам (учитывая имеющиеся ограничения).
То есть без перевода земель в другую категорию нет законных оснований для изменения вида разрешенного использования земель. При этом для изменения категории земель сельскохозяйственного назначения нужны особые основания. Перевод допускается в исключительных случаях (см. ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
В вашем случае единственный вариант перевода сельскохозяйственных земель в категорию «земли поселений» – это изменение границ населенного пункта с включением спорного земельного участка в состав поселения. При этом муниципалитет может, но не обязан включать данный земельный участок в состав поселения.
Если в вашем случае администрация села отказывается добровольно перевести участок в категорию «земли поселений», то единственный выход – попробовать решить вопрос в судебном порядке. При этом в суде вам нужно как можно более убедительно обосновать целесообразность и допустимость такого перевода. Очень желательно в рамках судебного дела предоставить комплексное экологическое заключение с выводом о низкой сельскохозяйственной ценности спорного земельного участка для усиления вашей позиции.
